那些房子买在闽侯的人，最后都后悔了吗？ 每日短讯
来源：两岸好好住 2023-04-18 03:58:08
说福州楼市可以忘记长乐，但绝不能忘记闽侯。可以这么说，如果没有闽侯，福州的刚需将会大量涌入现在的三江口、快安，甚至是琅岐、桂湖，是闽侯让刚需们有了新的选择。
【资料图】
一个首付更低，更靠近主城区的闽侯。
2022年，闽侯均价1.36万/平，五区均价2.71万/平，两者相差超过1万，意味着同样的刚需90平，总价相差120万，首付相差接近50万（闽侯首付两成）。
试问几个刚需的家庭能一下子拿出50万买房。
但很不幸的是，过去5年，买在闽侯的刚需们不得不接受一个事实：房产缩水了。因为闽侯的房价其实整体是在走低的。
故事要从2018年开始讲起。
2018年，福州楼市最后的疯狂。
五区均价从2万涨到了2.5万，涨幅25%；闽侯房价从1.2万涨到了1.4万，涨幅16.7%。
各大二手房纷纷开启涨价模式，上街最高可以到2.3万/平。
当时大家都以为，房价会一直涨下去，晚一天买房会损失上百万，想赚钱的人会和置业说：
去掉别墅，当年闽侯最贵的高层是中海寰宇天下，捆绑装修4000之后，单价达到2.1万/平。
5年后，小区挂牌2万/平，贵的能卖到2.3万/平，基本到了闽侯房价的天花板。
和它一样有涨价的楼盘是群升江山成，从1.23万/平涨到了1.95万/平。
但其他小区就没这么幸运了。
比如南通的中海凤凰熙岸，从2.1万降到了1.55万，降幅26.2%。
但它还不是最惨的。
中铁城江督府，从1.28万降到了0.88万，降幅31%。相当于首付降没了，还要倒贴10%，还欠了银行一屁股债。
但它依然不是最惨的。
中海对面的三盛璞悦湾才惨，开盘卖到2万，现在二手房挂牌1.27万，降幅高达 36.5% 。
涨得疯狂，跌得也很疯狂。
业主已经集体哭晕在厕所，从此有了买房阴影：这哪里是买房，P2P暴雷都没这么凶。
2019年房价涨势还在，闽侯房价涨幅3.4%。
中海观澜府、融创未来海、世茂璀璨江山、禹洲朗庭湾这些盘都能开出1.7-1.8万/平的价格。
到了二手房市场，世茂璀璨江山已经跌到了1.6万，跌幅10%，半个首付跌没了。
融创未来海更惨，只能挂1.47万，跌幅19.7%，刚好一个首付蒸发了。
不过，任何行情之下都有猛人。
融侨观湖当年开盘1.96万，现如今二手房依然能稳定在1.9万/平。
搁以前，房价不涨就是跌，毕竟每个月的利息成本就是大几千，但现在这个比惨的时代，不跌就是赚。
到了2020年，其实房价已经跌过一波了，但是在高新区的助力下，闽侯整体均价同比上涨了
6元/平 。
高新区的项目依然比较坚挺，房价稳在了1.8万/平。比如新盘国贸九溪原和融侨誉江入市。
去年交房之后，两个小区纷纷给自己的房子加了1000块出售。这个价格应该是参考了隔壁的国贸学原一期的开盘价。
这些楼盘共同构成了高新区新的城市界面和价格标杆，甩开城乡接合部的上街好几公里。
要说热度，万科又一城时隔4年的再次开盘也足够吸睛，精装备案价被压在了1.68万，但是需要捆绑一个20万的车位，实际均价1.8-1.9万，同样很快售罄。
到了二手房市场，小区挂牌均价可以到2.15万/平，超过中海，成为闽侯新的第一。
在旗山湖、省美术馆的加持下，这个小区在下一波行情来的时候有望再来一波涨价（如果有下一波的话）。
成为少数买了闽侯依然可以笑出来的小区。
2021年，国贸学原以1.9万+一个15万的车位再次在高新区掀起了浪花。
上街的保利阅云台更嚣张，2.1万+一个18万的车位。
这么多单价或许不过直接，看着单价都挺高，但实际来看，就算以保利阅云台89平加车位来算，20%的首付也可以控制在40万以内，就是这个门槛给了大学刚毕业没几年，或是预算不充足的刚需一个买房安家的机会。
但这也只是局部繁荣。
当年开盘的金地自在城还没进入二手房市场，价格就从1.4万跌到了1.2万，甚至还有不少特价房价格更低。
惨不忍睹 。
在几个高价盘的作用下，闽侯当年的均价甚至涨了4.7%，达到1.55万/平。
这个故事告诉我们，没有局部分析的平均数毫无意义。
2022闽侯的热度依然在高新区，确切地说是在国贸学原，因为国贸在高新区的项目已经是它的第三个项目。
有了前面两次的积累，国贸学原三期依然选择捆绑车位出售，均价已经高达2.1万/平，参考目前闽侯最高的二手房也才到这个价格，可以预测未来小区很难再创新高，除非行情大好。
换句话说： 不要想涨价 。
果不其然，下半年开始，项目就出现了降价，保持和周边1.8-1.9万接近的水平。就这，依然卖不动。
时代变了，大人 。
但是有个项目却卖成了黑马——中铁城江督府。以1万/平的价格卖出655套，成为闽侯的销冠。
买房真的只看价格，卖房也是。
高销量的低价盘也拉低了整个闽侯的成交均价，当年价格直降12.8%。
2010-2020年，闽侯新增32万人，仅次于仓山的38万人，增加的人口占到福州新增人口的27.2%，接近三成在福州打工的人选择了闽侯。
具体到区域来看，上街增加14.05万，南屿增加5.19万，甘蔗增加5.86万，扣除甘蔗，前面两个区域的人口基本可以锁定就是福州的刚需客群，接近20万。
相当于闽侯10年多出了一个县城的人口。
但是过去5年，在闽侯买房的人绝大部分都亏了10%-30%，不过它们并不孤单，因为买在市区有涨价的也屈指可数，只是同样的降价，闽侯购房群体所要承担的后果更糟糕。
因为这些人并不想一直住闽侯，它们只想把闽侯当个跳板，过个几年等房价涨起来的时候就可以置换，拿着钱进入五区。
很不幸，这个链路在18年之后行不通了。
现在他们大概只能既希望于“撤县设区”，以此来平衡房产缩水带来的落差，一边等，一边心里暗骂：
