房企化债之路加速 但年报难产仍是复牌拦路虎
来源：和讯房产 2023-03-24 11:07:36
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3月10日佳兆业复牌后，景瑞控股也于3月14日正式复牌，至此，在港上市的待复牌房企数量减少到15家。
2022年4月1日开始，由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年报数据，在港交所上市的佳兆业、中国奥园、融创中国、世茂集团、中国恒大、彩生活、花样年控股等17家内地房企停牌，至今仅佳兆业和景瑞控股复牌。
根据港交所《上市规则》规定，如果上市公司持续停牌18个月，港交所便有权将股份摘牌，房企复牌之路迫在眉睫。
不过，自2022年四季度以来，房地产行业暖风吹来，利好政策不断升级优化，许多未出险且努力维持经营的民营房企受到监管层的肯定和帮助，部分已出险房企也得到了金融机构的支持，房企融资环境明显改善，也给了出险房企积极自救的信心。
年报难产 阻碍复牌
对停牌房企来说，阻碍复牌的客观因素中，最主要的还是年报难产。
通过查阅复牌指引，停牌房企需要按照港交所复牌指引发布财务业绩，并证明公司遵守上市规则第13.24条，有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运；及向市场提供所有重大资料，以便企业股东及其他投资者评估公司状况。
业内人士指出，在复牌指引中，年报要求最为严格，如果企业年报不能正常审计或审计师提出疑议，港交所出于保护投资人利益的目的，不会让企业复牌，且可能会在复牌指引中要求企业就审计师提出事项进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施后方可复牌。
对于上市房企延迟发布2021年年报的原因，从房企发布的公告中可总结出共性：
一是中国内地及香港地区近期的新冠疫情导致的出行、物流及其他限制，审计程序无法按期完成，比如银行、客户及供应商等函证程序；
二是需现场检查的审计流程受到阻延，如针对合作方及金融机构的访谈、凭证检查等；
三是多家房企在公布业绩前遭到会计师事务所辞任公司核数师，导致公司不得不临时更换审计机构，比如普华永道已辞任多家房企核数师。不过，也有房企即便更换审计机构后，依然至今无法公布经审计的年报数据。
“除了受疫情影响之外，受市场下行和个别企业流动性风险爆发影响，审计师普遍在审计程序执行、会计估计上采取更加审慎态度，导致审计工作量和流程更加复杂。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。
2022年年初，包括合生创展、中国奥园、世茂集团、融信中国、龙光集团、三盛控股、富力地产等多家房企出现更换审计师的情况。更换审计师的原因有很多，最主要的原因在于审计师无法配合企业在年报上的表达，但即使将国际性大所换掉，一些原则性问题仍然很难达成一致。
有停牌企业人士透露，其所在企业无法复牌主要困于年报，即使更换审计师，最后的问题仍然在于，审计师只愿意为企业出具保留意见的财报。“保留意见”意味着审计师对财报中的一些数据不认可，对股价不利。且上市很重要的功能就是融资，保留意见对再融资也有影响。“对监管部门来说，如果企业出险，且审计报告存在保留意见，企业现阶段想做融资很难被批准”。
房企化债之路加速
进入2023年，随着房地产市场预期的转好和多项利好政策落地，此前出险的部分优质房企加快出台了化债方案。
今年开年，大多数出险房企境外债重组才算是有了实质性进展，不仅华夏幸福(600340)境外债方案有进展，旭辉、融创、花样年初步方案已出，奥园达成中期债务中止协议，祥生、中梁等房企的债务重组计划正在寻求同意。
3月10日，旭辉控股披露了化债的初步方案。根据旭辉披露的初步指示性关键条款，旭辉此次的化债方案的核心包括“不超过7年的债券展期”和灵活的“债转股”，这也参照了此前出险房企化债成功的方案，目前该方案是否能通过还需要获得债权人的同意。
按照此前的化债经验，富力地产的“整体打包”的思路为房企化债提供了整盘思路，华夏幸福用物管和代建平台的股权作为置换的“债转股”方案，也为出险房企提供了“债转股”的新思路。从目前来看，“不削减本金”“适当的展期”“支付同意费”“债转股”等方式成为房企化债的“标准动作”。
克而瑞研究中心指出，据不完全统计，富力、龙光、融创、华夏幸福等多家房企债务展期的加权平均期限达到3年及以上。这意味着一旦企业展期方案通过，将有效缓解相关公司未来至少3年以上的流动性压力，这为房企调整经营策略、回归健康轨道争取了时间。同时，债务展期也让房企付出不小代价，比如中国奥园，将对同意暂缓偿债安排的债权人支付同意费，金额约为欠付该债权人境外债务本金额的0.25%或0.5%。
易居企业集团首席执行官丁祖昱表示：“虽然债务重组可在一定程度上缓解房企流动性压力，但其本质仅是辅助手段。无论是展期、债转股等相关重组，都仅能缓解企业一时燃眉之急。重组之后，企业运营改善核心还在于销售端，即修复基本盘、依靠销售回款以恢复企业自身‘造血能力’才是关键。”
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